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De nombreux commerces dits « non essentiels » ont été contraints de fermer leur établissement et de cesser toute activité commerciale.

Comment dans ces conditions, continuer à faire face aux prochaines échéances de leurs loyers commerciaux ?

Si certains Bailleurs institutionnels annoncent déjà des mesures de suspension en faveur des commerces de proximité, des difficultés s’annoncent pour les autres locataires. Pourront-ils opposer la « force majeure » pour justifier de la suspension du paiement de leurs échéances ?

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Le discours du Ministre de l’économie et des finances, Bruno Le Maire – bien que limité aux cas des « Marchés publics de l’Etat » – indique que l’épidémie de coronavirus doit être considérée comme « un cas de force majeure pour les entreprises, salariés et employeurs ». Qu’est-ce que cela implique pour les baux commerciaux ?

Rappelons que l’article 1218 du Code civil dispose qu’:

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités pas des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1».

La force majeure est donc caractérisée lorsque l’événement concerné est à la fois :

  • Imprévisible : il ne pouvait être prévu au moment de la conclusion du contrat (c’est le cas pour les baux commerciaux signés avant les mesures de confinement),
  • Extérieur : l’événement est extérieur à la personne mise en cause (le débiteur n’est pas à l’origine de l’épidémie) et,
  • Irrésistible : l’événement est insurmontable et ne permet pas de poursuivre l’exécution du contrat.

Si la démonstration des conditions d’extériorité et d’imprévisibilité ne posera vraisemblablement pas de difficulté dans le cas de l’épidémie de coronavirus, le critère d’irrésistibilité donnera lieu quant à lui à discussion.

L’article 1218 du Code civil précise en effet que la force majeure est l’événement « dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées » et qui « empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Deux situations peuvent donc être envisagées :

  • Votre activité économique est indissociablement liée à l’exploitation de mon local commercial qui se trouve fermé (commerce de détail notamment) : l’absence d’activité rend impossible le paiement des loyers. Dans cette hypothèse, les Preneurs ne prendront que peu de risque à suspendre le paiement des loyers à compter du 2eme trimestre 2020, en invoquant auprès de leur Bailleur, la survenance d’un événement de force majeure.
  • Votre activité est impactée par la survenance de l’épidémie de coronavirus (baisse de mon chiffre d’affaires) : cette situation est bien plus délicate pour le Preneur, puisque dès lors qu’il n’est pas impossible pour le débiteur d’exécuter son obligation, mais que cette exécution est seulement rendue plus difficile par les circonstances, les juges ont tendance à considérer que la force majeure ne peut être retenue. Tout dépendra donc de la nature de l’impact sur le chiffre d’affaires. En conséquence, seules les entreprises pouvant faire état d’une chute substantielle de leur chiffre d’affaires, nous semblent pouvoir être fondées à justifier d’un cas de force majeure, pour suspendre le paiement de leurs loyers (retrouvez ici notre modèle de courrier).

A NOTER : Quelle que soit votre situation, nous vous recommandons de notifier votre demande de suspension au Bailleur en respectant la procédure décrite, le cas échéant, au sein du bail en cas de force majeure. Pour les situations qui pourraient prêter à discussion, il vous faudra également étayer votre situation sur le plan comptable et financier.

Attention : Les informations contenues dans le présent article sont à jour du 25 mars 2020 et sont donc susceptibles d’évoluées en fonction des prochaines annonces gouvernementales et textes réglementaires à paraître.